Loi du 30 juin 1994 

(modifiée par la loi du 2 juin 2010 et la loi du 18 juin 2018)  

Copropriété Art. 3.68

Définition : Il y a copropriété lorsque différentes personnes sont titulaires sur un même bien ou ensemble de biens d'un droit de propriété, sans que l'une d'elles puisse faire valoir un droit exclusif sur une partie déterminée de ceux-ci. 

Si la copropriété porte sur un ensemble juridique de biens, les droits des copropriétaires n'ont pour objet que cet ensemble et non les différents biens.La copropriété peut naître de manière fortuite, par la volonté des parties ou de manière forcée.   

Art. 3.71. Usage matériel et jouissance : chaque copropriétaire a droit à l'usage matériel et à la jouissance du bien indivis, conformément à sa destination et sans que cet usage et cette jouissance n'excèdent sa part proportionnelle. 

Art. 3.74.  Chaque copropriétaire contribue aux charges de la copropriété proportionnellement à sa part. Ces charges sont les dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi que les frais d'administration, les impositions et autres charges concernant le bien indivis. 

SOUS TITRE 3. COPROPRIETE FORCEE  

Chapitre 1^er. Dispositions générales  

Art. 3.78. Définition  : la copropriété forcée est toute forme de copropriété où le bien indivis doit être en copropriété en raison de sa fonction ou de sa destination. C'est notamment le cas si ce bien est l'accessoire d'un bien privatif de chacun des copropriétaires. 

Toutefois, la clôture mitoyenne est soumise aux règles particulières du titre 5, sous-titre 2. Sous réserve d'autres dispositions du présent livre, les dispositions du titre 4, sous-titre 1er, s'appliquent à cette forme de copropriété. 

Les dispositions du présent sous-titre sont impératives. 

Art. 3.79. Caractère accessoire renforcé : si par leur nature, des biens sont en indivision parce qu'ils sont l'accessoire d'un bien privatif, les copropriétaires ne peuvent accomplir d'actes d'administration ou de disposition quant à leur quote-part dans la copropriété que conjointement avec le bien privatif. La quote-part ne peut également être saisie qu'avec le bien privatif. 

Art. 3.80. Ampleur des quotes-parts : les quotes-parts de chacun des copropriétaires sont déterminées en fonction de la valeur respective des biens privatifs dont elles sont l'accessoire.   

Art. 3.81. Charges  : les charges inhérentes à cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, sont réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité de ces accessoires pour chaque bien privatif. Les parties peuvent également combiner à leur gré les critères de valeur et d'utilité. 

Art. 3.82. Travaux de modification : § 1er. sous réserve d'autres dispositions du présent Livre, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais le bien indivis, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits des autres copropriétaires. 

§ 2. En outre, les copropriétaires individuels et les opérateurs de service d'utilité publique agréés ont légalement et à titre gratuit le droit d'installer, d'entretenir ou de procéder à la réfection de câbles, conduites et équipements y associés dans ou sur les parties communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d'optimaliser l'infrastructure pour le ou les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l'énergie, de l'eau ou des télécommunications et dans la mesure où les autres copropriétaires individuels ou, le cas échéant, l'association des copropriétaires ne doivent pas en supporter les charges financières. 

Celui qui a installé cette infrastructure pour son propre compte reste propriétaire de cette infrastructure qui se trouve dans les parties communes. 

A cet effet, le copropriétaire individuel ou l'opérateur envoie au moins deux mois avant le début des travaux à tous les autres copropriétaires ou, s'il y a un syndic, à ce dernier, par envoi recommandé mentionnant l'adresse de l'expéditeur, une description des travaux envisagés et un justificatif de l'optimalisation de l'infrastructure envisagée. 

Art. 3.83. Restrictions au partage : les biens en copropriété forcée ne sont sujets à partage qu'avec l'accord de l'ensemble des copropriétaires, à moins qu'ils n'aient perdu toute utilité, même future ou potentielle, par rapport aux biens dont ils sont l'accessoire. 

Chapitre 2. Copropriété forcée d’immeuble ou de groupe d’immeubles bâtis

Sous-section 1er . Dispositions générales  

Art. 3.84. Disposition générale : les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux article 3.78 à 3.83, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. 

Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété, ainsi qu’un règlement d’ordre intérieur qui peut être établi sous seing privé. 

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectés à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. 

Si l'immeuble ou le groupe d'immeubles comprend vingt lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création d’une ou plusieurs associations partielles pour les lots d'un ou plusieurs immeubles du groupe d’immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, pour les lots d'un ou plusieurs de ces éléments. 

Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l’acte de base, étant entendu que l’association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. 

Les articles 3.84 et suivants sont applicables à ces associations partielles. 

Art. 3.85 Statuts et règlements d’ordre intérieur : § 1er l'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. 

L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de leur valeur respective de celles-ci qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier. 

Ce rapport est repris dans l’acte de base. 

Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes ; les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les Statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire; 

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges, ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non paiement des charges ; 

§2. les parties qui ont signé les statuts initiaux ont le droit, jusqu'au moment de la réception provisoire des parties communes concernées, d'apporter des modifications aux statuts, pour autant que ce soit justifié par des circonstances d'ordre technique ou par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, que cela n'affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative et que cela n'alourdisse pas les obligations d'un ou de plusieurs copropriétaires. Les parties qui ont signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification. 

Ces parties adressent par envoi recommandé à tous les autres copropriétaires un projet de modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l'acte modificatif, dans lequel les coordonnées du notaire instrumentant sont explicitement indiquées. A peine de déchéance de ses droits, un copropriétaire doit s'opposer à la modification précitée dans les deux mois de la réception de cet envoi par envoi recommandé au notaire concerné et, le cas échéant, agir en justice; 

§ 3. il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. 

Le règlement d'ordre intérieur contient au moins : 

1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c); 

2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci , les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que des obligations conséquentes à la fin de sa mission; 3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires; 

§ 3. Est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix. 

§ 4. Est réputée non écrite, toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif ; 

Sous-section II . Personnalité juridique de l'association des copropriétaires 

Art. 3.86 § 1er : l'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes : 

1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins.

2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. 

Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire. Elle porte la dénomination : « association des copropriétaires », suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Elle a son siège dans l'immeuble. 

S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association. Tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro d’entreprise de ladite association. 

§ 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle. 

Les associations partielles ne peuvent disposer de la personnalité juridique qu’à partir du moment où l’indivision principale dont elles dépendent dispose elle-même de la personnalité juridique. 

§ 3. 1° : l'association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis. 

Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve. 

- On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. 

- On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture. 

L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de 5 ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; 

L'association des copropriétaires peut décider à une majorité des 4/5e de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire. 

2°Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires; 

3°Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extra-judiciaires pour la récupération des charges; 

4°Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus du paiement des charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle sera la part affectée au fonds de réserve. 

§ 4. Sans préjudice de l’article 3.92, § 6, l’exécution des décisions condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement aux quotes-parts utilisées pour le vote conformément à l'article 3.87, § 6, soit dans l’alinéa 1er, soit dans l’alinéa 2, selon le cas. 

Sous-section III. Des organes de l’association des copropriétaires 

Art. 3.87- Assemblée générale (organisation) : § 1er chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger, ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale. 

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. 

Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. 

Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire. 

§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d’ordre intérieur ou chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété. 

Sans préjudice de l’alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d’un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5e des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête. 

Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des propriétaires qui a consigné la requête peut convoquer lui-même l’assemblée générale. A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic. 

§ 3. La convocation indique l’endroit, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée, ainsi que l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d’ordre intérieur, au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu. 

La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour. La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières. 

Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires. Sauf dans les cas d’urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l’assemblée. 

§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété, s’il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. 

§ 5. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. 

§ 6. L’assemblée générale est présidée par un copropriétaire. L’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. 

Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les propriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes. 

Si aucun des 2 quorums n’est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de 15 jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires. 

§ 7. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. 

Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges ; 

§ 8. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale. 

Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale ; Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. 

Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété. 

Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l’assemblée. 

§ 9. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée. Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise. 

§ 10. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. 

§ 11. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le Président, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. 

§ 12. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal. 

§ 13. Le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre prévu à l’article 3.93, § 4, dans les trente jours suivant l’assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 3.87, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. 

Si l'un d'eux n’a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit. 

Art. 3.88. Assemblée générale : prise de décision 

§ 1er . L’assemblée générale décide

A la majorité des 2/3 des voix : 

a) de toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, sans préjudice de l'article 3.85, §2 ; 

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, §5 , 2°; 

c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 3.89, §5, 2° ; 

d) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires. 

Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ; 

A la majorité des 4/5e des voix : 

a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ; 

b) de la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ; 

c) de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ; 

d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ; 

e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire, à condition que cela soit motivé par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, le cas échéant, contre le paiement d'une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer; 

f) de la modification des statuts en fonction de l’article 3.84, alinéa 4 ; 

g) de la division d'un lot ou de la réunion, totale ou partielle, de deux ou plusieurs lots. 

h) de la démolition ou de la reconstruction totale de l'immeuble, motivée par des raisons de salubrité ou de sécurité ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l'immeuble existant d'une mise en conformité de l'immeuble aux dispositions légales. 

Un copropriétaire peut abandonner, le cas échéant, contre compensation fixée de commun accord ou par le juge, son lot en faveur des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu'il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. Si les raisons précitées font défaut, la décision de démolition et de reconstruction totale doit être prise à l'unanimité, selon les règles décrites au paragraphe 3 du présent article ; 

§ 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée. 

Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l’occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété. 

§ 3. Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 3.85, § 1er, alinéa 2; 

Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi, décide de travaux, de la division ou la réunion de lots ou d’actes de disposition, elle peut statuer, à la même majorité qualifiée, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire. 

S’il est décidé de la constitution d’associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l’assemblée générale à la même majorité ; 

§ 4 . Lorsque la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires et que celle-ci n'est pas atteinte à l'assemblée générale pour cause d'absence d'un ou de plusieurs copropriétaires, une nouvelle assemblée générale sera réunie après un délai de trente jours au moins, lors de laquelle la décision en question pourra être prise à l'unanimité de tous les copropriétaires présents ou représentés. 

Art. 3.89. Syndic 

§ 1er Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement d’ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt. Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. 

Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. 

Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale. S’il a été désigné dans le règlement d’ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale. 

Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité ; 

Sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat. 

§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise en cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires. 

L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d’entreprise si la société est inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises. 

Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés. L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic. 

§3. Le Roi fixe la procédure d’inscription du syndic à la Banque Carrefour des Entreprises ; 

§4. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l’article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l’article 38 du même Code. La lettre visée à l‘article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic. 

§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : 

1° - d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ; 

2° - d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire ; 

3°- d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires, conformément à l'article 3.86, § 3; 

4°- de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance recommandée doit, à peine de nullité, être adressée au domicile ou, à défaut, à la résidence ou siège social du syndic et au siège de l’association des copropriétaires ; 

5° - de fournir le relevé des dettes visées à l’article 3.94, § 2, dans les trente jours de la demande qui lui est faite par le notaire ; 

6° - de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l’immeuble ; 

7° - de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas dans les comptes financiers de la copropriété ; 

8° - de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires ; 

9° - de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé, relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d’ordre intérieur ou par l’assemblée générale. 

10°- de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi ; 

11° - de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 3.88, §1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré ; 

12°- de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières ; 

13° - de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré ; 

Il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent un participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ; 

14° - de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques, conformément à l’article 1er, alinéa 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires ; 

15° - de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. 

Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l’article 3.86 § 3, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires. 

16° - de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; 

Ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires ; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir dans les années à venir. 

§ 6. Le syndic est seul responsable de sa gestion ; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de l’assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées. 

§ 7. L’assemblée peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Toutefois, seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement. 

§ 8. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu’il détermine, à la requête d’un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant. 

§ 9. Au sein d'une même association des copropriétaires, un syndic ne peut être en même temps ni membre du conseil de copropriété ni commissaire aux comptes. 

Art. 3.90 Conseil de copropriété § 1er. dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. 

Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 

3.91. dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété. 

§ 2. Dans les immeubles ou groupe d'immeubles de moins de 20 lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, l'assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété, composé de la même manière et chargé des mêmes missions qu'au paragraphe 1er. 

§ 3. L'assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable. 

§ 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. 

Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. 

Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission. 

Art. 3.91. Commissaire aux comptes : l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. 

Art. 3.92. Action en justice § 1er : l'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant. Nonobstant l'article 3.86, § 3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. 

Elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis pour la défense de ce droit. Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. 

Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires. 

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires. Dans le cas visé à l'article 3.88, § 1er, 2°, h), et sauf si la décision est prise à l'unanimité de tous ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale, l'association des copropriétaires doit saisir le juge de paix, dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu. 

L'action est dirigée contre tous les copropriétaires qui, disposant du droit de vote à l'assemblé générale, n'ont pas approuvé la décision. 

L'exécution de la décision de l'assemblée générale est suspendue jusqu'à la décision judiciaire passée en force de chose jugée, constatant la légalité de la décision de l'assemblée générale. 

§ 2. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires. 

§ 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale, si elle lui cause un préjudice personnel. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée a eu lieu ; 

§ 4. Tout copropriétaire peut également demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire. 

§ 5. Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif. 

§ 6. Dès qu’il a intenté l’une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu’il n’en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l’absence de décision. 

§ 7. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier : 

1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble. 

2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble. 

§ 8. Lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise. 

§ 9. Le copropriétaire, demandeur ou défendeur dans une procédure l'opposant à l'association des copropriétaires, participe aux provisions pour les frais et honoraires judiciaires et extra judiciaires, sans préjudice des décomptes ultérieurs. Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement non fondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre tous les autres copropriétaires. 

Le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée totalement fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

Si la demande est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire demandeur ou défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l'association des copropriétaires. 

Art 3.93. Opposabilité 

§ 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété. 

§ 2. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot. 

§ 3. Le règlement d’ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association des copropriétaires, à l’initiative du syndic ou, si celui-ci n’a pas été désigné, à l’initiative de son auteur. Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l’assemblée générale. 

Le syndic a également l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s’appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion. Le règlement d’ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. 

§ 4. Les décisions de l’assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège social de l’association des copropriétaires. Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. 

§ 5. Toute disposition du règlement d’ordre intérieur et toute décision de l’assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables. Elles lient tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l'assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d’un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale: 

1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la notification qui lui est obligatoirement faite par le constituant, à ses frais, au moment de la constitution du droit, de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre visé au paragraphe 3 ou, à défaut, à la demande du titulaire du droit personnel ou réel, par la notification qui lui est faite à l’initiative du syndic, par envoi recommandé; le constituant est le seul responsable, vis-à-vis de l’association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l’absence de communication ; 

2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution d'un droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite par envoi recommandé à la poste dans les trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l'initiative de celui qui a reçu ce procès-verbal en application de l'article 3.87, § 12. 

Toute personne occupant l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, peut cependant demander au juge d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre. 

Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui est faite conformément à l'alinéa 2, 2° et au plus tard dans les quatre mois de la date de l'assemblée générale. 

Art. 3.94. Transmission d’un lot § 1er : dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours ; 

1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, visé à l’article 3.86, du § 3 alinéas 2 et 3 ; 

2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extra-judiciaires, ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du paragraphe suivant. 

3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété ; 

4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu ; 

5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ; 

6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci. 

§ 2. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de mort d'un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par envoi recommandé à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas échéant, l'actualisation des informations visées au paragraphe : 

1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;

2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ; 

3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ; 

4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date. 

Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s’ils ne sont pas encore en la possession du propriétaire entrant. Le notaire transmet ensuite les documents au copropriétaire entrant. 

A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sauf clause contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l’alinéa 1°, 2°, 3° et 4°. 

Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir des parties communes. Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister. 

§ 3. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la passation de l’acte authentique, de l’identification du lot concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et le cas échéant, de l'identité du mandataire désigné conformément à l'art 3.87, § 1er, alinéa 2. 

§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des paragraphes 1 à 3 sont à charge du copropriétaire sortant. 

§ 5 . En cas de transmission de la propriété d’un lot : 

1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic ;la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant; 

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association. 

Art. 3.95. Arriérés en cas de transmission : lors de la passation de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de récupération judiciaire et extra-judiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu des paragraphes précités. 

Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance. Si le copropriétaire sortant conteste ces arriérés ou frais, le notaire instrumentant en avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique. 

A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie arrêt exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la date de l'envoi recommandé visé à l'alinéa précédent, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au copropriétaire sortant. 

Art. 3.96. Langue : un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé. 

Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable. Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires. 

Section V. De la dissolution et de la liquidation 

Art. 3.97. Dissolution et liquidation : l'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit. 

La destruction, même totale, de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis n’entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l’association. 

L’assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l’association qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique. Le juge prononce la dissolution de l’association des copropriétaires à la demande de tout intéressé pouvant faire état d’un juste motif. 

Art.3.98. Liquidation de l’association des copropriétaires § 1er : l'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation. Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation. 

§ 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs. 

Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association. 

§ 3. Les articles 2 87 à 2:89, 2:97 à 2 :102, §1er , 2 :106 et 2 :147 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires. 

§ 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques. 

Cet acte contient : 

1. l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins; 

2. les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite. 

§ 5. toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par 5 ans, à compter de la transcription prévue au §4. 

Art. 3.99. Transmission des actes relatifs aux parties communes. 

Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l’administration générale de la Documentation patrimoniale, conformément à l’article 3.30, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires. 

Sous-section VI : caractère impératif 

Art. 3.100. Droit impératif : les dispositions du présent chapitre sont impératives.  

Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. 

Dispositions transitoires de la loi de 2018 

La présente loi s'applique dès le premier jour du troisième mois suivant sa publication au Moniteur belge à tout immeuble ou groupe d'immeubles répondant aux conditions visées à l'article 3.85 du Code civil. 

Toutes les dispositions qui ont trait à l'assemblée générale ou à ses décisions ne s'appliquent qu'aux assembles générales tenues après l'entrée en vigueur de la présente loi. 

La modification de l'art 3.89, § 1er, alinéa 2, ne s'applique qu'aux contrats conclus ou reconduits après l'entrée en vigueur de la présente loi. Une dérogation à l'application de la section intitulée " Copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis" valablement décidée avant l'entrée en vigueur de la présente loi, n'entre pas dans le champ d'application du nouvel article 577-3, alinéa 1er , dernière phrase. 

Nonobstant l'article 577-4, § 1er, 2°, nouveau, les clauses et les sanctions relatives au paiement des charges qui figurent au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi dans le règlement d'ordre intérieur conservent leurs effets conformément à l'article 577-10, § 4, alinéa 2. 

Les dispositions visées aux points 1°, 2° et 3° de l'article 3.86, § 2 nouveau, qui se trouvent encore dans le règlement de copropriété lors de l'entrée en vigueur de la présente loi sont censées faire partie du règlement d'ordre intérieur. 

L'obligation de l'article 3.86, § 3 , 1° de constitution de fonds de réserve est également immédiatement applicable, pour les exercices comptables complets qui suivent l'entrée en vigueur de la loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis cinq ans à la date en vigueur de la présente loi. 

Modifications des articles 27 et 28 de la loi hypothécaire du 16.12.1851 

A l'art 27 de la loi hypothécaire, il est ajouté ce qui suit : 

7° L'association des copropriétaires sur le lot dans un immeuble ou groupe d'immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot. 

Ce privilège est limité aux charges de l'exercice en cours et de l'exercice précédent. Il prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l'article 17, le privilège visé à l'article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement." L'art 29 de la loi hypothécaire est complété par les mots suivants: " et du privilège prévu à l'article 27,7°.